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Una hipoteca española es perfectamente posible como no residente, pero las reglas del juego son distintas a las de tu país: te financian menos y el banco mira con más lupa tus ingresos. Aquí lees qué es realista, qué cuesta y cuándo te conviene más comprar sin hipoteca.
Como no residente, los bancos españoles te financian normalmente entre el 60 y el 70 % del valor de tasación, no del precio de compra. Los residentes consiguen hasta el 80 %. Si la tasación sale por debajo de lo que has ofrecido, la diferencia corre de tu cuenta. Cuenta, por tanto, con un 30 a 40 % de fondos propios, a lo que se suman los gastos de compra: desde junio de 2026 el ITP en la Comunidad Valenciana es del 9 %, y con notaría, registro y abogado llegas enseguida a un 12–14 % en total. Lo que eso significa para tu presupuesto lo calculas en nuestra calculadora; el desglose completo de los gastos está en el resumen de costes.
Seamos sinceros: los bancos también analizan tus cuotas mensuales. La regla general es que todos tus gastos de vivienda juntos, hipoteca de tu país de origen incluida, no superen el 30-35 % de tus ingresos netos. Quien ya carga con una hipoteca elevada en su país a veces consigue en España menos de lo que esperaba.
Cuenta con traducciones y con bancos que siempre piden un documento más. Un plazo de cuatro a ocho semanas es normal; no planifiques con menos margen.
Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), el reparto está fijado por ley:
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| AJD (impuesto sobre la escritura de hipoteca) | Banco | — |
| Gastos de notaría y registro de la escritura de hipoteca | Banco | — |
| Tasación | Comprador | ±300–600 € |
| Comisión de apertura (a veces) | Comprador | 0–1 % del préstamo |
Esa misma ley obliga al banco a presentar una oferta vinculante: la FEIN. Después rige un plazo de reflexión de diez días en el que el banco ya no puede cambiar nada y tú puedes comparar con calma. No firmes nada antes de tener la FEIN por escrito.
Las hipotecas variables siguen el euríbor más un diferencial; los tipos fijos se sitúan (orientativamente, a mediados de 2026) grosso modo entre el 2,5 y el 4 %, según el banco, el plazo y si contratas productos adicionales (seguros, domiciliación de la nómina). Esas "bonificaciones" rebajan el tipo pero también cuestan dinero; calcula el conjunto, no solo el porcentaje de interés. Para una segunda vivienda que quizá algún día quieras alquilar, un tipo fijo es lo que más tranquilidad da.
Muchos compradores extranjeros en el corredor Jávea/Moraira no se financian en España, sino que movilizan la plusvalía acumulada de su vivienda en su país de origen y compran en España al contado. Ventajas: no pasas por el circuito bancario español, la operación se cierra más rápido y tienes una posición negociadora más fuerte: una oferta sin condición suspensiva de financiación pesa mucho para los vendedores. Inconveniente: tus cuotas mensuales en casa suben y, en los Países Bajos por ejemplo, los intereses no son deducibles por una segunda vivienda en el extranjero. Haz que un asesor de tu país lo calcule contigo antes de decidir.
El mayor error que vemos: primero enamorarse y solo después ir al banco. Pide de antemano una preaprobación hipotecaria. Así conoces tu tope, haces ofertas más creíbles y no pierdes la señal de reserva si la financiación se cae, un clásico de las trampas más habituales. Cómo encaja la hipoteca en el resto de la compra lo lees en el proceso de compra.
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