Spanische Hypothek für Nicht-Residenten: So funktioniert sie

Wie viel finanziert eine spanische Bank?

Als Nicht-Resident finanzieren spanische Banken üblicherweise 60 bis 70 % des Schätzwerts — nicht des Kaufpreises. Residenten erhalten bis zu 80 %. Fällt die Bewertung niedriger aus als Ihr Gebot, müssen Sie die Differenz selbst tragen. Rechnen Sie also mit 30 bis 40 % Eigenkapital, und obendrauf kommen die Kaufnebenkosten: Seit Juni 2026 liegt die ITP in der Comunidad Valenciana bei 9 %, und mit Notar, Grundbuch und Anwalt sind Sie schnell bei insgesamt 12 bis 14 %. Was das für Ihr Budget bedeutet, rechnen Sie mit unserem Rechner durch; die vollständige Aufschlüsselung finden Sie in der Kostenübersicht.

Ganz offen gesagt: Banken prüfen auch Ihre monatliche Belastung. Als Faustregel gilt, dass Ihre gesamten Wohnkosten — eine bestehende Hypothek im Heimatland eingerechnet — unter 30 bis 35 % Ihres Nettoeinkommens bleiben sollten. Wer zu Hause bereits großzügig wohnt, landet in Spanien mitunter niedriger als erhofft.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

• NIE-Nummer — ohne sie läuft nichts; siehe wie Sie eine NIE beantragen
• Reisepass oder Personalausweis
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen (Angestellte) oder Jahresabschlüsse und Steuerbescheide (Selbstständige)
• Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
• Kontoauszüge aus drei bis sechs Monaten
• Eine Übersicht laufender Kredite und Ihrer bestehenden Immobilienfinanzierung

Rechnen Sie mit Übersetzungsarbeit und mit Banken, die immer wieder ein weiteres Dokument nachfordern. Vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit sind normal; kalkulieren Sie nicht knapper.

Was kostet die Hypothek selbst?

Seit dem Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) ist die Verteilung gesetzlich festgelegt:

Kostenposten	Wer zahlt	Richtwert
AJD (Beurkundungssteuer auf die Hypothekenurkunde)	Bank	—
Notar- und Registerkosten der Hypothekenurkunde	Bank	—
Bewertung (tasación)	Käufer	ca. 300–600 €
Abschlussgebühr (comisión de apertura, nicht immer)	Käufer	0–1 % der Darlehenssumme

Dasselbe Gesetz verpflichtet die Bank zu einem verbindlichen Angebot: der FEIN. Danach gilt eine zehntägige Bedenkzeit, in der die Bank nichts mehr ändern darf und Sie in Ruhe vergleichen können. Unterschreiben Sie nichts, bevor Sie die FEIN schwarz auf weiß vorliegen haben.

Fest oder variabel?

Variable Hypotheken folgen dem Euribor zuzüglich eines Aufschlags; feste Zinssätze liegen — als Richtwert Mitte 2026 — grob zwischen 2,5 und 4 %, je nach Bank, Laufzeit und danach, ob Sie Zusatzprodukte abschließen (Versicherungen, Gehaltseingang). Diese „bonificaciones“ drücken den Zins, kosten aber ebenfalls Geld; rechnen Sie das Gesamtbild durch, nicht nur den Zinssatz. Für eine Zweitimmobilie, die Sie eines Tages vielleicht vermieten möchten, gibt ein fester Zins die größte Ruhe.

Die Alternative: Eigenkapital aus der Immobilie im Heimatland

Viele ausländische Käufer im Korridor Jávea/Moraira finanzieren gar nicht in Spanien: Sie beleihen die Immobilie in ihrem Heimatland und kaufen in Spanien ohne Finanzierung. Die Vorteile: kein spanischer Bankenapparat, eine schnellere Abwicklung und eine stärkere Verhandlungsposition — ein Angebot ohne Finanzierungsvorbehalt wiegt bei Verkäufern schwer. Der Nachteil: Ihre monatliche Belastung zu Hause steigt, und die Zinsen für ein Darlehen auf eine ausländische Zweitimmobilie sind in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Lassen Sie einen Berater im Heimatland nachrechnen, bevor Sie sich entscheiden.

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie bieten

Der größte Fehler, den wir sehen: erst verlieben, dann zur Bank. Holen Sie sich vorab eine grundsätzliche Zusage (pre-aprobación). Dann kennen Sie Ihre Obergrenze, bieten glaubwürdiger und verlieren keine Reservierungsanzahlung, wenn die Finanzierung platzt — ein Klassiker aus den Fallstricken. Wie sich die Finanzierung in den übrigen Kauf einfügt, lesen Sie im Kaufablauf.