Wie lange dauert ein Hauskauf in Spanien?

Im Durchschnitt 6 bis 12 Wochen vom angenommenen Angebot bis zum Notartermin. Mit einer Finanzierung für Nicht-Residenten sollten Sie eher mit 10 bis 14 Wochen rechnen.

Ist der Arras-Vertrag bindend?

Ja. Treten Sie als Käufer zurück, verlieren Sie Ihre Anzahlung (in der Regel 10 %). Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Unterschreiben Sie einen Arras-Vertrag deshalb niemals, bevor die rechtliche Prüfung abgeschlossen ist.

Brauche ich in Spanien einen eigenen Anwalt?

Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht, dringend zu empfehlen aber sehr wohl. Ein spanischer Notar prüft deutlich weniger, als Käufer aus Nordeuropa erwarten; ein unabhängiger Anwalt übernimmt die Due Diligence in Ihrem Auftrag.

Ratgeber › Der Kaufablauf

Haus kaufen in Spanien: der Kaufablauf Schritt für Schritt

Der spanische Kaufablauf wirkt auf den ersten Blick vertraut, doch die Unterschiede liegen genau dort, wo es ums Geld geht. Das ist der vollständige Weg vom Angebot bis zum Schlüssel — samt der Momente, in denen Sie aufpassen müssen.

1. Das Angebot und die Reservierung

Geboten wird in Spanien weit formloser, als Sie es gewohnt sein dürften: häufig mündlich oder per E-Mail über den Makler. Wird Ihr Angebot angenommen, folgt meist ein Reservierungsvertrag (documento de reserva) mit einer Anzahlung von 3.000–6.000 €. Damit ist die Immobilie vom Markt. Achtung: Diesen Betrag verlieren Sie oft, wenn Sie ohne rechtlichen Grund zurücktreten — unterschreiben Sie also nichts, bevor Sie wissen, dass Sie die Prüfung aus Schritt 2 durchführen lassen können.

2. Due Diligence: die Phase, die alles entscheidet

Hier liegt der große Unterschied. Der spanische Notar prüft bei der Beurkundung sehr viel weniger, als Sie erwarten würden: Er stellt die Identität fest und beurkundet den Vertrag, untersucht aber nicht, ob ein Anbau je genehmigt wurde oder ob Schulden bei der Eigentümergemeinschaft offen sind. Diese Arbeit übernimmt ein unabhängiger Anwalt (abogado) in Ihrem Auftrag:

Nota simple aus dem Grundbuch: wem die Immobilie gehört und welche Hypotheken und Belastungen auf ihr liegen.
Genehmigungen bei der Gemeinde: Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad / licencia de ocupación) und die Legalität etwaiger Anbauten.
Schulden, die auf die Immobilie übergehen: IBI (Grundsteuer), Beiträge der Eigentümergemeinschaft (comunidad), mitunter sogar Versorgungsrechnungen.

Rechnen Sie mit 2–4 Wochen und 1.000–1.500 € Anwaltskosten. Jeder Euro davon zahlt sich aus — siehe unseren Ratgeber zu den 7 größten Fallstricken.

3. Der Arras-Vertrag: der eigentliche Kaufvertrag

Fällt die Prüfung sauber aus, unterschreiben Sie den contrato de arras — den Vorvertrag, der alles andere als vorläufig ist. Üblicherweise zahlen Sie 10 % an, und die Vereinbarungen sind bindend: Treten Sie zurück, ist die Anzahlung verloren; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er den doppelten Betrag zurück. Im Arras stehen der Preis, der Übergabetermin und sämtliche Rücktrittsvorbehalte (etwa der Finanzierungsvorbehalt). Alles, worauf Sie sich später berufen wollen, muss hier bereits schriftlich festgehalten sein.

4. Der Notar und der Schlüssel

Der Abschluss findet beim Notar mit der escritura de compraventa (Kaufurkunde) statt. Sie zahlen den Restbetrag (fast immer per Bankscheck oder Überweisung von einem spanischen Konto), unterschreiben und erhalten den Schlüssel. Danach folgt der administrative Nachlauf: die Steuern zahlen (innerhalb von 30 Tagen), die Eintragung im Registro de la Propiedad und die Umschreibung von Versorgungsverträgen und IBI auf Ihren Namen.

Was Sie vorab schon regeln können

NIE-Nummer — ohne diese spanische Identifikationsnummer können Sie nicht kaufen. Kümmern Sie sich früh darum; es kann Wochen dauern.
Ein spanisches Bankkonto — nötig für den Bankscheck und die laufenden Kosten.
Finanzierung — siehe unseren Ratgeber zur Finanzierung als Nicht-Resident.
Ein Budget inklusive Nebenkosten — rechnen Sie 10–13 % auf den Angebotspreis; ermitteln Sie den genauen Betrag.

Der Zeitplan in Kürze

Phase	Dauer
Angebot + Reservierung	1–2 Wochen
Due Diligence	2–4 Wochen
Arras → Notar	4–8 Wochen
Gesamt	6–12 Wochen (mit Finanzierung: 10–14)

Möchten Sie das alles lieber nicht selbst herausfinden?

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