Die Nota simple: das Dokument, das Sie verstehen müssen

Was ist sie genau?

Die nota simple informativa ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad, dem spanischen Eigentumsregister (Grundbuch). Sie ist die rechtlich maßgebliche Auskunft über eine Immobilie: Was dort steht, gilt — nicht das, was der Makler sagt, und nicht das, was das Exposé verspricht. Sie fordern sie online über das offizielle Registerportal (registradores.org) für 9,02 € + MwSt. an; innerhalb von 24–48 Stunden liegt sie in Ihrem Postfach.

Die fünf Punkte, die Sie darin prüfen

1. Titularidad (Eigentum). Ist der Verkäufer tatsächlich der (alleinige) Eigentümer? Bei Erbfällen und Scheidungen stehen hier oft mehrere Namen — und alle müssen unterschreiben.
2. Cargas (Lasten). Hypotheken, Pfändungen (embargos), Dienstbarkeiten. Eine bestehende Hypothek ist kein Problem, solange sie bei der Übergabe abgelöst wird — das muss aber auch verbindlich geregelt sein. Ein Embargo der Steuerbehörde ist ein klares Warnsignal.
3. Descripción (Beschreibung). Stimmt die eingetragene Fläche mit dem überein, was Sie besichtigen? Sind Pool und Anbau eingetragen? Was nicht registriert ist, existiert rechtlich nicht — und nach dem Kauf wird das Ihr Problem.
4. Referencia catastral. Die Kennnummer, die die Immobilie mit dem Catastro (dem Steuerregister) verknüpft. Abweichungen zwischen Registro und Catastro sind ein klassisches Warnsignal für nicht genehmigte Erweiterungen.
5. Das Datum. Eine Nota simple ist eine Momentaufnahme. Fordern Sie kurz vor dem Arras-Vertrag eine frische an — und noch eine kurz vor dem Notartermin.

Was die Nota simple NICHT verrät

Hier liegt der Fallstrick auf der anderen Seite: Eine saubere Nota simple bedeutet nicht, dass alles in Ordnung ist. Sie sagt nichts aus über:

• Baugenehmigungen und Bewohnbarkeit — dafür ist die Gemeinde zuständig (siehe den Kaufablauf);
• offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft (comunidad) — dafür brauchen Sie eine Bescheinigung des Verwalters;
• nicht gezahlte IBI (Grundsteuer) — bei der Gemeinde oder über SUMA anzufordern;
• städtebauliche Vorgaben (Enteignung, Küstenschutzrecht).

Eine vollständige Due Diligence ist deshalb immer eine Kombination aus Registro, Catastro, Gemeinde und Eigentümergemeinschaft — genau der „Papierkram“, den wir bei jeder Immobilie durchgehen, bevor Sie sie überhaupt zu sehen bekommen. Mehr dazu in den 7 größten Fallstricken.