La nota simple: el documento que tienes que saber leer

¿Qué es exactamente?

La nota simple informativa es un extracto del Registro de la Propiedad. Es el documento que prevalece jurídicamente sobre una vivienda: lo que figura aquí es lo que vale, no lo que dice la agencia ni lo que promete el anuncio. La solicitas online a través de la web oficial de los registradores (registradores.org) por 9,02 € + IVA; en 24–48 horas la tienes en el correo.

Las cinco cosas que compruebas en ella

1. Titularidad. ¿Es el vendedor realmente el (único) propietario? En herencias y divorcios suele haber varios nombres, y todos tienen que firmar.
2. Cargas. Hipotecas, embargos, servidumbres. Una hipoteca no es un problema si se cancela en el momento de la compraventa, pero eso tiene que quedar bien atado. Un embargo de Hacienda es una señal de alarma.
3. Descripción. ¿Coincide la superficie registrada con lo que visitas? ¿Figuran la piscina o la ampliación? Lo que no está registrado no existe jurídicamente, y eso se convierte en tu problema después de la compra.
4. Referencia catastral. El número que enlaza con el Catastro (el registro fiscal). Las diferencias entre Registro y Catastro son la señal de alerta clásica de ampliaciones sin licencia.
5. Fecha. Una nota simple es una foto del momento. Pide una reciente justo antes del contrato de arras, y otra justo antes de la notaría.

Lo que la nota simple NO te dice

Esta es la trampa del otro lado: una nota simple limpia no significa que todo esté en orden. No dice nada sobre:

• Licencias de obra y habitabilidad: eso es información municipal (ver el proceso de compra);
• Cuotas pendientes de la comunidad de propietarios: para eso hace falta un certificado del administrador de la comunidad;
• IBI pendiente: se consulta en el ayuntamiento o a través de SUMA;
• Planes urbanísticos (expropiación, protección del litoral).

Una due diligence completa es, por tanto, siempre una combinación de Registro, Catastro, ayuntamiento y comunidad de propietarios: exactamente el "papeleo" que nosotros revisamos vivienda por vivienda antes de que la veas. Más sobre esto en las 7 trampas más grandes.