La nota simple : le document que vous devez savoir lire

De quoi s'agit-il exactement ?

La nota simple informativa est un extrait du Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol. C'est le document qui fait juridiquement foi pour un bien : ce qui y figure prévaut — pas ce que dit l'agent, pas ce que promet l'annonce. Vous la demandez en ligne sur le site officiel du registre (registradores.org) pour 9,02 € + TVA ; vous la recevez par e-mail sous 24 à 48 heures.

Les cinq points à vérifier

1. Titularidad (propriété). Le vendeur est-il vraiment le (seul) propriétaire ? En cas d'héritage ou de divorce, plusieurs noms apparaissent souvent — et tous doivent signer.
2. Cargas (charges). Hypothèques, saisies (embargos), servitudes. Une hypothèque n'est pas un problème si elle est soldée au moment de la vente — mais cela doit être organisé correctement. Une saisie du fisc est un signal d'alarme.
3. Descripción (description). La superficie enregistrée correspond-elle à ce que vous visitez ? La piscine ou l'extension y figurent-elles ? Ce qui n'est pas enregistré n'existe pas juridiquement — et cela devient votre problème après l'achat.
4. Referencia catastral. Le numéro qui relie le bien au Catastro (le registre fiscal). Les écarts entre le registro et le catastro sont un signe classique d'extensions non autorisées.
5. La date. Une nota simple est une photographie à un instant donné. Demandez-en une récente juste avant le contrat d'arras, et une autre juste avant le notaire.

Ce que la nota simple ne vous dit PAS

C'est le piège inverse : une nota simple propre ne signifie pas que tout est en ordre. Elle ne dit rien sur :

• Les permis de construire et l'habitabilité — c'est une information de la mairie (voir le processus d'achat) ;
• Les charges de copropriété (comunidad) impayées — il faut pour cela une attestation de l'administrateur de la copropriété ;
• L'IBI (taxe foncière) impayée — à demander à la mairie ou via la SUMA ;
• Les plans d'urbanisme (expropriation, protection du littoral).

Un contrôle complet combine donc toujours registro, catastro, mairie et copropriété — précisément ce « parcours administratif » que nous effectuons pour chaque bien avant même que vous ne le voyiez. Plus d'informations dans les 7 pièges les plus fréquents.