nestendo.comnestendo.comGuide › Les 7 pièges
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Chacun des pièges ci-dessous, nous le rencontrons concrètement dans le corridor Jávea/Moraira. Pas de discours alarmiste — pour chaque piège, vous trouverez exactement comment le repérer avant l'achat.
Le grand classique du littoral : un garage transformé en salon, une terrasse couverte, un étage supplémentaire — construits sans permis et jamais enregistrés. Vous l'achetez « comme faisant partie de la maison », mais juridiquement, elle n'existe pas. Conséquences : problèmes à la revente, avec l'assurance et avec le crédit hypothécaire, et dans le pire des cas une procédure de régularisation ou un ordre de démolition à vos frais.
Comment le repérer : comparez la nota simple avec le Catastro et avec ce que vous voyez sur place. Des écarts = posez des questions.
Les charges de copropriété (comunidad) impayées (année en cours + trois années précédentes) et l'IBI impayée peuvent être réclamées sur le bien — donc sur vous.
Comment le repérer : une attestation d'absence de dettes de l'administrateur de la copropriété et un relevé d'IBI de la mairie ou de la SUMA, tous deux avant le passage chez le notaire.
Les saisies du fisc ou de créanciers figurent noir sur blanc dans le registre — mais encore faut-il les chercher.
Comment le repérer : une nota simple récente au moment de l'arras, puis une autre juste avant le notaire ; faites du remboursement d'une éventuelle hypothèque une condition contractuelle de la vente.
Sans licencia de ocupación / cédula de habitabilidad valide, vous pouvez rencontrer des problèmes dans la Comunidad Valenciana pour les raccordements aux réseaux et pour la location touristique.
Comment le repérer : demandez-le à la mairie ; pour les biens plus anciens, vérifiez s'il doit être prolongé ou renouvelé.
La Ley de Costas et les plans d'urbanisme locaux peuvent limiter la construction, la rénovation, voire le maintien d'un bien — en particulier à proximité de la mer ou sur un terrain classé rústico.
Comment le repérer : un rapport d'urbanisme (informe urbanístico) auprès de la mairie. Un élément standard d'un contrôle sérieux.
Sur le littoral, il n'existe pas d'historique transparent des prix de vente, contrairement à ce que vous connaissez peut-être dans votre pays ; les prix affichés sont parfois fixés 15 à 25 % au-dessus de la valeur réelle, simplement « parce que ça marche » auprès des acheteurs étrangers.
Comment le repérer : comparez le prix au m² avec des biens récemment vendus (pas : actuellement en vente), et intégrez le coût total dans votre offre.
L'erreur la plus coûteuse n'est pas un document mais un ordre des choses : d'abord réserver et verser un acompte, et ensuite seulement faire procéder aux vérifications. Le contrat d'arras est contraignant — vous perdez 10 % en cas de rétractation.
Comment l'éviter : ne signez rien avant que les contrôles ne soient terminés, ou incluez une condition suspensive explicite liée au résultat du contrôle juridique. Voir le processus d'achat étape par étape.
Ce sont précisément ces sept vérifications que nous effectuons pour chaque bien. Laissez-nous votre profil de recherche — vous n'entendez parler de nous que pour une correspondance ayant passé le tri.
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