Die 7 teuersten Fallstricke beim Hauskauf in Spanien

1. Der nicht eingetragene Anbau

Der Klassiker an der Küste: eine Garage, aus der ein Wohnzimmer wurde, eine überdachte Terrasse, ein zusätzliches Geschoss — ohne Genehmigung gebaut und nie eingetragen. Sie kaufen ihn „einfach mit“, rechtlich existiert er aber nicht. Die Folgen: Probleme beim Weiterverkauf, bei der Versicherung und bei der Finanzierung, im schlimmsten Fall ein Legalisierungsverfahren oder eine Abrissverfügung auf Ihre Kosten.
So erkennen Sie es: Vergleichen Sie die Nota simple mit dem Catastro und mit dem, was Sie vor sich sehen. Abweichungen heißen: nachfragen.

2. Schulden gegenüber Eigentümergemeinschaft und Finanzamt, die mitwandern

Offene Comunidad-Beiträge (laufendes Jahr plus drei Jahre rückwirkend) und nicht gezahlte IBI gehen auf die Immobilie über — und damit auf Sie.
So erkennen Sie es: Unbedenklichkeitsbescheinigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft und eine IBI-Aufstellung von der Gemeinde oder von SUMA, beides vor dem Notartermin.

3. Embargos und verborgene Hypotheken

Pfändungen des Finanzamts oder von Gläubigern stehen ganz offen im Register — Sie müssen nur hineinschauen.
So erkennen Sie es: eine frische Nota simple beim Arras-Vertrag und noch einmal kurz vor dem Notartermin; und machen Sie die Ablösung bestehender Hypotheken zur vertraglichen Bedingung der Übergabe.

4. Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung

Ohne gültige licencia de ocupación / cédula de habitabilidad kann es in der Comunidad Valenciana Probleme mit Versorgungsanschlüssen und mit der touristischen Vermietung geben.
So erkennen Sie es: bei der Gemeinde anfordern; bei älteren Immobilien prüfen, ob sie verlängert oder erneuert werden muss.

5. Küstenschutz- und Bauvorschriften

Die Ley de Costas und die örtlichen Bebauungspläne können Neubau, Umbau oder sogar den Erhalt einer Immobilie einschränken — besonders in Meeresnähe oder auf als rústico eingestuften Grundstücken (ländlicher Boden).
So erkennen Sie es: ein städtebaulicher Bericht (informe urbanístico) von der Gemeinde. Fester Bestandteil einer ordentlichen Due Diligence.

6. Die überhöhte Preisvorstellung

An der Küste gibt es keine transparente, landesweite Kaufpreishistorie, wie man sie aus Nordeuropa kennt; gegenüber ausländischen Käufern werden Angebotspreise manchmal 15–25 % über dem realen Wert angesetzt — schlicht „weil es sich machen lässt“.
So erkennen Sie es: Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit tatsächlich verkauften (nicht: aktuell angebotenen) Immobilien und rechnen Sie die vollständigen Kosten in Ihr Gebot ein.

7. Zu früh unterschreiben

Der teuerste Fehler ist kein Dokument, sondern eine Reihenfolge: erst reservieren und anzahlen, dann prüfen lassen. Der Arras-Vertrag ist bindend — 10 % sind weg, wenn Sie zurücktreten.
So vermeiden Sie es: Unterschreiben Sie nichts, bevor die Prüfung abgeschlossen ist, oder nehmen Sie eine ausdrückliche Rücktrittsklausel auf, die an das Ergebnis der Due Diligence geknüpft ist. Siehe den Kaufablauf Schritt für Schritt.