Ihre spanische Immobilie vermieten: was erlaubt ist, was es kostet, was es bringt

Touristische Vermietung: erst die VT-Nummer, dann inserieren

Touristische Vermietung ist offiziell jede Vermietung von höchstens 10 aufeinanderfolgenden Tagen an denselben Mieter. Wer in der Region Valencia so — nächte-, wochen- oder kurzzeitweise — vermieten will, braucht eine Eintragung im Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana: die sogenannte VT-Nummer. Seit der Verschärfung der Regeln im Jahr 2024 ist das keine Formalität mehr. Rechnen Sie unter anderem mit:

• Einer Bescheinigung der städtebaulichen Vereinbarkeit (informe de compatibilidad urbanística): Die Gemeinde muss bestätigen, dass touristische Vermietung an dieser Adresse zulässig ist. Manche Gemeinden und Zonen blockieren neue Anträge.
• Regelmäßiger Erneuerung der Registrierung: Sie ist 5 Jahre gültig und muss danach erneuert werden.
• Einer gültigen licencia de ocupación (Bewohnbarkeitsbescheinigung) als harte Voraussetzung. Fehlt sie oder ist sie abgelaufen, können Sie gar nicht erst anfangen. Prüfen Sie das also schon während des Kaufablaufs, nicht danach.
• Liegt die Immobilie in einer Wohnanlage oder Urbanisation (comunidad de propietarios), benötigen Sie seit dem 3. April 2025 vorab die ausdrückliche Zustimmung von Eigentümern, die sowohl 3/5 der Miteigentümer als auch 3/5 der Miteigentumsanteile vertreten (Ley de Propiedad Horizontal Art. 7.3 und 17.12, geändert durch LO 1/2025). Ohne diese Zustimmung der Eigentümerversammlung dürfen Sie nicht legal vermieten — für Käufer einer Wohnung ein entscheidender Punkt.

Wer ohne gültige Registrierung auf Airbnb oder Booking inseriert, geht ein Bußgeldrisiko ein, das erheblich werden kann — die Region kontrolliert die Plattformen aktiv. Und wichtig: Diese Regeln ändern sich regelmäßig. Lassen Sie sich den aktuellen Stand vor dem Kauf von einem Berater bestätigen, erst recht wenn die Vermietung Teil Ihrer Rechnung ist. Weitere Risiken, die Sie vorab kennen sollten, finden Sie auf unserer Seite zu den Fallstricken.

Steuern als Nicht-Resident: 19 % auf den Nettoertrag — und Erklärung auch ohne Vermietung

Solange Sie steuerlich in Ihrem Heimatland ansässig sind, gelten Sie in Spanien als Nicht-Resident. Für Mieteinnahmen gilt dann (Richtwerte, Stand August 2026):

Situation	Satz	Bemessungsgrundlage
In der EU/im EWR ansässig	19 %	Nettomieteinnahmen — Kosten wie Instandhaltung, IBI, Versicherung und Verwaltung sind anteilig abzugsfähig
Außerhalb der EU/des EWR ansässig (seit dem Brexit auch das Vereinigte Königreich)	24 %	Bruttomieteinnahmen — kein Kostenabzug. Die Audiencia Nacional urteilte am 28. Juli 2025, dass auch Nicht-EU-Residenten Kosten abziehen dürfen, doch gegen das Urteil läuft eine Kassationsbeschwerde, und die spanische Steuerbehörde wendet dies noch nicht an.
Keine Vermietung	19 % (EU/EWR) / 24 % (übrige)	Fiktiver Nutzungsvorteil: in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts pro Jahr

Die letzte Zeile überrascht viele Käufer: Auch wenn Sie nie vermieten, geben Sie als Nicht-Resident jährlich eine Erklärung über einen fiktiven Nutzungsvorteil Ihrer Immobilie ab. Der Betrag hält sich meist in Grenzen (oft einige Hundert Euro im Jahr), doch wer ihn vergisst, kassiert Nachforderungen. Planen Sie ihn in Ihre laufenden Jahreskosten ein — ebenso wie die übrigen wiederkehrenden Posten aus unserer Kostenübersicht.

Langfristige Vermietung und Überwintern: keine VT-Nummer, aber das Mietrecht gilt

Wenn Sie länger als 10 aufeinanderfolgende Tage an denselben Mieter vermieten, brauchen Sie keine VT-Nummer — Sie fallen dann unter das spanische Mietrecht (LAU). Das ist allerdings keine einheitliche Regelung. Vermieten Sie als ständigen Wohnsitz des Mieters, schützt die LAU Mieter kräftig: Verträge sind vom Mieter in der Regel auf fünf Jahre verlängerbar (sieben, wenn eine juristische Person vermietet), und einen Mieter, der nicht ausziehen will, bekommen Sie nicht ohne Weiteres heraus. Wer 1 bis 6 Monate überwintert, mietet meist über einen Saisonmietvertrag (arrendamiento de temporada): Dieser fällt ebenfalls unter die LAU, jedoch ohne touristische Lizenz und mit deutlich weniger Mieterschutz als bei einem ständigen Wohnsitz — der Vertrag endet einfach zum vereinbarten Datum, ohne gesetzliches Verlängerungsrecht für den Mieter. Für alle, die die Immobilie einen Teil des Jahres selbst nutzen möchten, ist das meist der passendere Weg.

Realistische Rendite: rechnen Sie sich nicht reich

Die Costa Blanca ist extrem saisonabhängig. Juli und August sind zu Spitzenpreisen nahezu ausgebucht; Juni und September laufen ordentlich; von November bis März ist die Nachfrage begrenzt. Im Korridor Jávea/Moraira kommen gut gelegene Objekte häufig auf 20 bis 30 Vermietungswochen im Jahr — nicht auf 52. Ziehen Sie davon Verwaltungs- und Reinigungskosten ab (bei Fremdvergabe 20–25 % des Umsatzes), dazu Plattformprovision, Instandhaltung und Steuern, und eine Nettorendite von 2 bis 4 % auf den Immobilienwert ist realistischer als die 6–8 % brutto, die Verkäufer gern nennen. Wie sich die Region selbst schlägt, lesen Sie auf unserer Seite zu Jávea und Moraira; Ihr Gesamtbild rechnen Sie mit dem Rechner durch.

Kurz gesagt: Mieteinnahmen können ein willkommener Beitrag zu den laufenden Kosten sein — kaufen Sie aber kein Haus, das Sie sich nur leisten können, wenn die Vermietung aufgeht.