nestendo.comnestendo.comGids › De 7 valkuilen
Elke valkuil hieronder komen wij in de praktijk tegen in de Jávea/Moraira-corridor. Geen bangmakerij — bij elke valkuil staat precies hoe je hem vóór de koop ontdekt.
De klassieker aan de kust: een garage die woonkamer werd, een overdekt terras, een extra verdieping — gebouwd zonder vergunning en nooit geregistreerd. Jij koopt hem "gewoon mee", maar juridisch bestaat hij niet. Gevolg: problemen bij herverkoop, verzekering en hypotheek, en in het ergste geval een legalisatietraject of sloopbevel op jouw kosten.
Zo ontdek je het: vergelijk de nota simple met het Catastro én met wat je ziet. Verschillen = vragen stellen.
Openstaande comunidad-bijdragen (lopend jaar + drie jaar terug) en achterstallige IBI kunnen op de woning verhaald worden — dus op jou.
Zo ontdek je het: schuldvrijverklaring van de VvE-beheerder en een IBI-overzicht van gemeente/SUMA, beide vóór de notaris.
Beslagen van de belastingdienst of schuldeisers staan gewoon in het register — maar je moet wel kijken.
Zo ontdek je het: verse nota simple bij het arras én vlak voor de notaris; aflossing van hypotheken contractueel regelen bij de overdracht.
Zonder geldige licencia de ocupación / cédula de habitabilidad kun je in de Comunidad Valenciana problemen krijgen met nutsaansluitingen en toeristische verhuur.
Zo ontdek je het: opvragen bij de gemeente; bij oudere woningen checken of hij verlengd/vernieuwd moet worden.
De Ley de Costas en lokale bestemmingsplannen kunnen bouwen, verbouwen of zelfs behoud beperken — vooral bij woningen dicht op zee of op rústico-grond.
Zo ontdek je het: stedenbouwkundig rapport (informe urbanístico) bij de gemeente. Standaardonderdeel van goede due diligence.
Aan de kust bestaat geen NVM-prijshistorie zoals in Nederland; vraagprijzen zijn soms 15–25% boven reële waarde geprijsd "omdat het kan" bij buitenlandse kopers.
Zo ontdek je het: vergelijk per m² met recent verkochte (niet: te koop staande) woningen, en reken de volledige kosten mee in je bod.
De duurste fout is geen document maar een volgorde: éérst reserveren en aanbetalen, dán pas (laten) controleren. Het arras-contract is bindend — 10% kwijt als je terugtrekt.
Zo voorkom je het: teken niets zonder afgeronde controle, of neem een expliciete ontbindende voorwaarde voor de uitkomst van de due diligence op. Zie het koopproces stap voor stap.
Precies deze zeven checks doorlopen wij per woning. Laat je zoekprofiel achter — je hoort alleen van ons bij een match die door de schifting kwam.
Zet mij op de lijst