nestendo.comnestendo.comGuía › Las 7 trampas
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Cada una de las trampas de esta lista nos la encontramos en la práctica en el corredor Jávea–Moraira. Sin alarmismo: en cada trampa explicamos exactamente cómo detectarla antes de comprar.
El clásico de la costa: un garaje convertido en salón, una terraza cubierta, una planta más, construidos sin licencia y nunca registrados. Tú la compras "incluida", pero jurídicamente no existe. Consecuencia: problemas al revender, al asegurar y al hipotecar, y en el peor de los casos un proceso de legalización o una orden de demolición a tu cargo.
Cómo detectarla: compara la nota simple con el Catastro y con lo que ves. Si hay diferencias, pregunta.
Las cuotas de comunidad pendientes (año en curso + tres años atrás) y el IBI pendiente pueden reclamarse contra la vivienda, es decir, contra ti.
Cómo detectarlo: certificado de estar al corriente de pago con la comunidad, emitido por el administrador y un justificante de estar al corriente del IBI del ayuntamiento/SUMA, ambos antes de la notaría.
Los embargos de Hacienda o de otros acreedores constan en el Registro, pero hay que consultarlo.
Cómo detectarlo: nota simple reciente en el momento de las arras y otra justo antes de la notaría; pactar en el contrato la cancelación de la hipoteca en el momento de la compraventa.
Sin una licencia de ocupación / cédula de habitabilidad en vigor, en la Comunidad Valenciana puedes tener problemas con las altas de suministros y con el alquiler turístico.
Cómo detectarlo: solicitarla en el ayuntamiento; en viviendas más antiguas, comprobar si hay que renovarla.
La Ley de Costas y los planes urbanísticos municipales pueden limitar la construcción, la reforma o incluso la conservación, sobre todo en viviendas muy cerca del mar o en suelo rústico.
Cómo detectarlo: informe urbanístico en el ayuntamiento. Parte estándar de una buena due diligence.
En la costa no existe un historial público y fiable de precios reales de transacción; los precios de venta a veces están un 15–25 % por encima del valor real "porque se puede" con los compradores extranjeros.
Cómo detectarlo: compara el precio por m² con viviendas vendidas recientemente (no: en venta), e incluye los gastos completos en tu oferta.
El error más caro no es un documento, sino el orden: primero reservar y pagar la señal, y solo después comprobar (o mandar comprobar). El contrato de arras es vinculante: pierdes el 10 % si te echas atrás.
Cómo evitarlo: no firmes nada sin la comprobación terminada, o incluye una condición resolutoria expresa sujeta al resultado de la due diligence. Ver el proceso de compra paso a paso.
Estas siete comprobaciones son exactamente las que hacemos en cada vivienda. Déjanos tu perfil de búsqueda: solo tendrás noticias nuestras cuando haya una coincidencia que haya pasado la criba.
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