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"El alquiler paga la hipoteca": esa frase se oye a menudo, pero en la Comunidad Valenciana el alquiler turístico está hoy estrictamente regulado. Aquí te contamos lo que realmente implica: registro, impuestos y una estimación honesta de la rentabilidad en la Costa Blanca.
El alquiler turístico es, oficialmente, el alquiler de un máximo de 10 días consecutivos al mismo inquilino. Quien quiera alquilar así en la Comunidad Valenciana, por noches, semanas o periodos cortos, necesita una inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana: el llamado número VT. Desde el endurecimiento de la normativa en 2024, ya no es una mera formalidad. Cuenta, entre otras cosas, con:
Anunciar en Airbnb o Booking sin un registro válido supone un riesgo de sanción que puede llegar a ser considerable: la Generalitat Valenciana controla las plataformas de forma activa. Y algo importante: estas normas cambian con frecuencia. Haz que un asesor te confirme la situación actual antes de comprar, sobre todo si el alquiler forma parte de tus cálculos. Más riesgos que conviene conocer de antemano en nuestra página sobre las trampas más habituales.
Mientras tu residencia fiscal esté fuera de España (en los Países Bajos, por ejemplo), eres no residente en España; consulta en todo caso la fiscalidad de tu país de residencia. Para los ingresos de alquiler se aplica entonces (orientativo, situación a agosto de 2026):
| Situación | Tipo | Base |
|---|---|---|
| Residente en la UE/EEE (p. ej. Países Bajos) | 19 % | Ingresos netos de alquiler: gastos como mantenimiento, IBI, seguro y gestión son deducibles a prorrata |
| Residente fuera de la UE/EEE | 24 % | Ingresos brutos de alquiler, sin deducción de gastos. La Audiencia Nacional dictaminó el 28 de julio de 2025 que los residentes fuera de la UE también pueden deducir gastos, pero hay recurso de casación en curso y la Agencia Tributaria todavía no lo aplica. |
| Sin alquiler | 19 % (UE/EEE) / 24 % (resto) | Renta imputada: normalmente el 1,1 % o el 2 % del valor catastral al año |
Esa última fila sorprende a muchos compradores: aunque nunca alquiles, como no residente presentas cada año una declaración por una renta imputada de tu vivienda. El importe suele ser moderado (a menudo unos cientos de euros al año), pero olvidarlo acarrea liquidaciones complementarias. Inclúyelo en tus gastos anuales, igual que los demás costes recurrentes de nuestro resumen de gastos.
Si alquilas más de 10 días consecutivos al mismo inquilino, no necesitas número VT: entonces te aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ojo: no es un régimen uniforme. Si alquilas como vivienda habitual, la LAU protege con firmeza al inquilino: los contratos son por lo general prorrogables para el inquilino hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y a un inquilino que no se marcha no lo echas así como así. Quienes pasan el invierno y alquilan de 1 a 6 meses suelen hacerlo mediante un contrato de temporada (arrendamiento de temporada): también entra en la LAU, pero sin licencia turística y con mucha menos protección del inquilino que un alquiler de vivienda habitual; el contrato termina simplemente en la fecha de fin acordada, sin derecho de prórroga para el inquilino. Para quien quiere usar la vivienda en parte para sí mismo, esta suele ser una vía más adecuada que un contrato de vivienda habitual.
La Costa Blanca es extremadamente estacional. Julio y agosto están prácticamente llenos a tarifas máximas; junio y septiembre, razonablemente; de noviembre a marzo la demanda es limitada. En el corredor Jávea/Moraira, las viviendas bien situadas consiguen a menudo entre 20 y 30 semanas de alquiler al año, no 52. Réstale los gastos de gestión y limpieza (cuenta con un 20-25 % de la facturación si lo externalizas), la comisión de las plataformas, el mantenimiento y los impuestos, y una rentabilidad neta del 2 al 4 % sobre el valor de la vivienda es más realista que el 6-8 % bruto que a los vendedores les gusta mencionar. Si quieres saber cómo se comporta la zona en sí, lee nuestra página sobre Jávea y Moraira y haz las cuentas completas con la calculadora.
En resumen: el alquiler puede ser una buena ayuda para los gastos, pero no compres una casa que solo puedas pagar si el alquiler sale bien.
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