Prêt hypothécaire en Espagne pour non-résidents : comment ça fonctionne

Combien une banque espagnole finance-t-elle ?

En tant que non-résident, les banques espagnoles financent généralement 60 à 70 % de la valeur d'expertise — et non du prix d'achat. Les résidents peuvent obtenir jusqu'à 80 %. Si l'expertise est inférieure à votre offre, la différence est à votre charge. Comptez donc sur 30 à 40 % de fonds propres, plus les frais d'acquisition en plus : depuis juin 2026, l'ITP dans la Comunidad Valenciana est de 9 %, et avec le notaire, l'enregistrement et l'avocat, vous atteignez vite 12 à 14 % au total. Ce que cela signifie pour votre budget, calculez-le avec notre calculateur ; le détail complet des coûts se trouve dans l'aperçu des coûts.

Pour être franc : les banques examinent aussi vos charges mensuelles. La règle empirique veut que l'ensemble de vos charges de logement — prêt existant dans votre pays de résidence inclus — ne dépasse pas 30 à 35 % de votre revenu net. Qui vit déjà largement chez lui obtient parfois moins en Espagne qu'espéré.

Quels documents la banque demande-t-elle ?

• Numéro NIE — rien n'avance sans lui ; voir comment demander un NIE
• Passeport ou carte d'identité
• Fiches de salaire récentes (salarié) ou comptes annuels et avis d'imposition (indépendant)
• Déclarations fiscales des deux dernières années
• Relevés bancaires de trois à six mois
• Aperçu des emprunts en cours et de votre prêt hypothécaire actuel

Prévoyez des traductions et des banques qui redemandent sans cesse un autre document. Un délai de quatre à huit semaines est normal ; ne prévoyez pas plus serré.

Que coûte le prêt hypothécaire lui-même ?

Depuis la loi hypothécaire de 2019 (Ley 5/2019), la répartition est fixée par la loi :

Poste de coût	Qui paie	Indication
AJD (impôt sur l'acte hypothécaire)	Banque	—
Frais de notaire et d'enregistrement de l'acte hypothécaire	Banque	—
Expertise (tasación)	Acheteur	±300–600 €
Commission d'ouverture (parfois)	Acheteur	0–1 % du prêt

Cette même loi oblige la banque à faire une offre contraignante : la FEIN. S'ensuit un délai de réflexion de dix jours durant lequel la banque ne peut plus rien modifier et vous pouvez comparer tranquillement. Ne signez rien avant d'avoir la FEIN noir sur blanc.

Taux fixe ou variable ?

Les prêts à taux variable suivent l'Euribor plus une marge ; les taux fixes se situent — indicativement, mi-2026 — grosso modo entre 2,5 et 4 %, selon la banque, la durée et la souscription éventuelle de produits complémentaires (assurances, domiciliation de salaire). Ces « bonifications » font baisser le taux mais coûtent aussi de l'argent ; calculez le coût total, pas seulement le pourcentage d'intérêt. Pour une résidence secondaire que vous souhaitez peut-être un jour louer, un taux fixe offre le plus de tranquillité d'esprit.

Alternative : mobiliser la valeur de votre bien dans votre pays de résidence

De nombreux acheteurs étrangers dans le corridor Jávea/Moraira ne financent pas en Espagne, mais mobilisent la plus-value de leur bien dans leur pays de résidence et achètent cash en Espagne. Avantages : pas de circuit bancaire espagnol, un dénouement plus rapide et une position de négociation plus forte — une offre sans condition suspensive de financement pèse lourd auprès des vendeurs. Inconvénient : vos charges mensuelles dans votre pays de résidence augmentent, et la déductibilité des intérêts pour une résidence secondaire à l'étranger dépend des règles de votre pays de résidence. Faites calculer cela par un conseiller de votre pays de résidence avant de choisir.

Commencez par le financement avant de faire une offre

La plus grande erreur que nous observons : d'abord le coup de cœur, puis seulement la banque. Demandez au préalable un accord de principe (pre-aprobación). Vous connaîtrez ainsi votre plafond, votre offre sera plus crédible et vous ne perdrez pas un acompte de réservation si le financement échoue — un classique parmi les pièges. La place du prêt hypothécaire dans le reste de l'achat est expliquée dans le processus d'achat.